我认为，债权人一般没有原告资格，因为，第一，房屋所有权人把房屋卖掉能够得到对价，对价仍旧能用来还债，一般来说房屋转让并不影响债权；第二，登记机构不考虑房屋所有权人的负债情况，如果加上此项审查，势必旷日持久，交易的成本提高、效率降低，得不偿失。不过某些特殊情况下债权人可具有原告资格。哪些可以例外呢？以下几种情形值得讨论：

  第一，已作预告登记的债权人。预告登记的目的就在于公示债权，使债权人可以对抗他人获得的同一债权，具有阻却他人办理房屋登记的效果。如果他人办理房屋登记，就侵犯了其经过公示的债权，这种债权，房屋登记机构不能无视，属于受到登记规则保护的权利，自然具有原告资格。

  第二，房屋为抵押物，且转让房屋未经债权人同意。《物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。分三种情况。一是转让经抵押权人同意，同意则意味着放弃了提出异议的权利；二是转让未经抵押权人同意，但债务人已经代为清偿，此时不仅抵押权消灭，债权也消灭了，自然没有起诉的原告资格；三是转让房屋未经抵押权人同意，且抵押权任旧存在。有原告资格。抵押公示的目的当中，包括对抵押权人的保护，自然有原告资格。

  第三，房屋为债权标的物。一房多卖最为典型。甲将其房屋先卖给乙，但未办理转移登记，后卖给丙并办理了转移登记。乙能否起诉甲与丙之间的房屋转移登记？这一问题分歧较大。一种意见认为，甲公司具有起诉的原告资格，因为房屋登记直接阻碍其实现物权。另一种意见认为甲公司不具有原告资格。因为按照《物权法》关于善意取得的规定，此时，乙只能要求甲承担违约责任。如果承认其提起行政诉讼的原告资格，则与《物权法》上的善意取得制度相抵触。我倾向于第一种意见。主要理由有二：一是原告资格只是意味着债权人在行政诉讼上有一个救济机会，如果法院审理中发现丙为善意取得，则不会撤销房屋登记，故此反对意见担心的情形是可避开的。二是房屋为债权标的物，就使得债权与房屋登记之间具有了一种密切的联系，此时的债权已不同于一般债权，房屋登记机构对此应当有注意义务。

  除了一房多卖情形，还有一些类似情形，比如甲公司与开发商签订房屋买卖协议，甲公司先付一大部分房款入住后，开发商又将整个建筑以在建工程名义抵押，并据此办理了抵押登记。甲公司遂向法院起诉，请求撤销该抵押登记。此种情形，法院亦应依法受理。

  第四，人民法院对房屋采取强制措施。我认为，人民法院对房屋采取强制措施情况下，债权人具有起诉资格，须满足以下两个条件：（1）人民法院采取强制措施的目的是保障债权实现。只有如此，债权与房屋之间才有了关联性，债务人办理房屋转移登记才直接损害了债权人的利益。如果法院采取强制措施并非是为保护债权，而是为了其他利益，则债权与房屋并无关联，仍属于普通债权，债权人不能搭上人民法院强制措施的“顺风车”，而获得起诉房屋转移登记的机会。（2）人民法院已在房屋登记机构办理了该强制措施登记。房屋登记不得对抗司法，但前提是司法的意志必须先为房屋登记机构所知悉。按照有关司法解释规定，人民法院对房屋采取强制措施，一定要通知登记机构。在通知之前，房屋登记机构办理的房屋转移登记不受司法意志的羁束。

  第五，登记机构工作人员与债务人恶意串通。我认为，房屋转让方是否负有债务虽非房屋转移登记规则所保护的利益，但登记机构故意侵害债权却显然超出了登记规则所能容许的底线。如果登记机构工作人员在明知债务人转让房屋系出于逃债目的，而徇私予以办理，则应承认债权人的诉权。

  第六，恶意转让财产。《合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人能请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也能请求人民法院撤销债务人的行为。”有的认为，债权人本来没有原告资格，但是该款规定赋予其原告资格。因为债务人不当转让财产的行为损害债权人的利益，其中不动产的转让是通过登记行为实现的，所以，登记行为与债权人有法律上利害关系。我认为，这种观点失之过宽。只有在有权机关正在依法处置债务人恶意转让房屋纠纷或者已经确认债务人恶意转让房屋，登记机构仍为债务人办理房屋转移登记的情况下，债权人才有起诉房屋转移登记的原告资格，其他情况下一般不宜承认其原告资格。主要理由是：（1）只有在登记机构对交易价格负有监管职能的情况下，债权人才有可能具有起诉转移登记的原告资格，然而，登记机构并无审查房屋交易价格的职权。按照依法行政原则，行政机关的权力尤其是限制公民自由的权力，只能出自法律的明确授权，除此之外别无权源。房屋所有权人以什么样的价款处分自己的房屋属于其意思自治的范围，即便零价款赠与他人，法律上亦无不可，这是所有权之处分权能的应有之意。遍览登记规则及有关法律，让登记机构干预所有权人处分房屋的意思自由，审查房屋转让价款的合理性，都是找不到任何授权依据的。（2）《合同法》七十四条并非授权依据。因为该条把解决恶意转让房屋纠纷的权力只授给了法院，并未提及登记机构。（3）虽然实践中，申请人办理转移登记时，登记机构往往要求其提供购房价款凭证，但其目的是征税，而非监督购房价款是否适当。（4）从合理性的角度看，要求登记机构审查购房价款是不适当的。一是过分干预民事主体的意思自治。二是妨碍市场交易的效率和安全。三是给登记机构增加了难以承受的负担。（5）登记机构虽没审查房屋交易价格的职权，但负有与司法保持一致性的义务。在登记机构未尽此义务的情况下，债权人可能获得起诉转移登记的资格。一是债权人起诉债务人恶意转移房屋的案件已为人民法院所受理。此时，债务人申请房屋转移登记的，登记机构应当暂缓办理。二是人民法院已经确认恶意转移房屋，并撤销该转让行为。此时，债务人申请房屋转移登记的，登记机关应当不予办理。在上述两种情况下，转移登记与债权人有法律上利害关系，其起诉应当依法受理。