近来，广州市天河区人民法院兼并审理了两起由南国花园业主委员会提起的侵权职责纠纷案，将小区内纷争多年的架空层与夹层归属问题，完全推至台前。两起案子，索赔金额超越2000万元，争的是小区A区735平方米的夹层与106平方米的首层架空层。

  这起案子的原告是广州市天河区南国花园小区业主委员会，被告一广州市瑞华企业发展有限公司是案涉小区的开发商，被告二广州瑞华物业管理有限公司是案涉小区的物业管理公司。被告五至被告九包含某医疗器械公司、某教育咨询公司等，这一些企业是小区架空层的实际运用人。

  自2021年建立以来，南国花园业委会便敞开了针对小区公共财物和收益的确权维权。他们经过信息揭露等途径，调取了小区的建造工程报建审阅书、设计图及丈量效果报告书等前史档案资料。

  袁宏海是该小区业委会工作人员，他向记者介绍说，规划文件上清晰阐明各栋架空层只可作公共活动场所，不得作其他商业、运营用处。因而业委会以为，这些自2002年小区建成后，一向被开发商广州瑞华企业发展有限公司及其相关物业公司出租给各类商户运营的空间，其收益应归属并偿还代表整体业主的业委会。

  南国花园第一届小区业主委员会在申述状中要求被告向南国花园第一届业主委员会付出侵吞广州市天河区平月路南国二街#8#10#12夹层部分场所自2005年1月8日起至2023年2月28日期间的场所占用费4360000元及利息。此外，还包含其他几处架空层和夹层设备。以上金额累计超越2000万元。

  该小区业委会在诉状中指出，经业委会核实，南国花园小区A区(即南国二街8、10、12号)首层与二层之间规划有夹层，竣工图显现夹层具有架空层性质。

  依据民法典第二百七十四条规则：“修建区划内的路途，归于业主共有，可是归于乡镇公共路途的在外。修建区划内的绿洲，归于业主共有，可是归于乡镇公共绿洲或许明示归于个人的在外。修建区划内的其他公共场所、共用设备和物业服务用房，归于业主共有。”

  最高人民法院关于审理修建物区别一切权纠纷案子适用法令若干问题的解说第三条第一款规则：“除法令、行政法规规则的共有部格外，修建区划内的以下部分，也应当确定为民法典第二编第六章所称的共有部分：(一)修建物的根底、承重结构、外墙、房顶等根本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等隶属设备、设备，流亡层、设备层或许设备间等结构部分；(二)其他不归于业主专有部分，也不归于市政共用部分或许其他权利人一切的 场所及设备等。”小区架空层归于小区公共场所，归于业主共有。

  别的，《广州市房地产开发项目公共服务设备不动产挂号细则》第4条清晰规则，架空层归于不归入分摊面积的业主共有设备。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时刻效能的若干规则第一条第三款规则，本案触及的侵权标的物继续至民法典施行之后，应该适用民法典相关规则。据此，业委会以为被告未经原告或业主大会赞同私行占用业主共有部位，严峻危害整体业主的利益。

  这现已不是南国花园业委会第一次向小区物业公司提出索赔。2024年3月4日，该业委会就向被告一、二发函要求付出2002年至2023年南国花园小区公共收益资金合计7546万元，但两被告均回绝付出。在屡次交流无果后，业委会终究挑选经过法令途径处理争议。

  这并非南国花园业委会第一次走上法庭。2023年，业委会曾申述要求对一笔230万元的公共收益资金进行联合审计，被天河区人民法院以“未获业主授权”驳回。业委会上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院承认其主体适格，发回重审。该案于2024年12月第2次开庭，没有宣判。而此次逾2000万元索赔案，则是业委会在屡次发函、交涉无果后采纳的进一步办法。

  记者近来来到南国花园A区架空层看到，因为小区架空层面积较大，这些架空层被租借给一些商户运用，包含一些教育训练组织。

  2025年11月，记者来到坐落南国花园小区内的物业管理公司，企图了解该小区架空层争议的原委。物业管理公司担任这个的人说，该案子现在正在司法程序中，所以不承受采访。

  记者了解到，小区开发商在2021年发布的《关于南国花园 A、B区架空层相关事宜的现实弄清》中，建议小区A、B区架空层为其独自一切。首要理由是A、B区架空层在2002年和2004年已由政府颁布《权属证明书》，完结确权。2007年10月1日《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）正式施行，并初次清晰了“专有部分”“共有部分”等业主的修建物区别一切权问题。南国花园的开发时刻是2000年，时刻发生在《物权法》施行之前，南国花园的架空层问题不适用《物权法》的相关规则；法院同类案子裁判状况亦确定相似的架空层归于开发商一切。但业委会并不承受上述建议。

  此外，广州瑞华企业发展有限公司辩论称，本案诉讼事项系触及整体业主共同利益的严重事项，南国花园业委会申述时未提交业主大会就本案触及整体业主共同利益事项的抉择，不能证明其提起本案诉讼系代表整体业主的意思表明，故南国花园业委会尚不具有作为原告提起本案诉讼的主体资格；涉案场所已依法挂号为辩论人独自一切，南国花园业委会诉请未被收效判定确以为业主共有权之前的涉案场所收益，没有现实和法令依据；南国花园业委会于2021年3月28日建立，2025年5月29日才提起本案诉讼，其建议2022年5月29日之前的占用费已超越3年的诉讼时效。

  广州市政协委员徐强表明，小区公共空间收益归属问题是不少小区业主和物业公司力求的焦点。不少小区架空层因为面积大、收益大，抢夺更剧烈。除了架空层外，小区会所、楼梯间、网球场、游泳池乃至地上停车位等公共区域的归属也常常成为争议目标。南国花园小区业委会状告物业公司一案，因案涉场所面积大、索赔金额高，愈加引人重视。该案的判定，不只关乎南国花园整体业主的切身利益，更将为处理同类前史遗留问题供给司法学习。